A usucapião é um instituto jurídico que tem ganhado destaque nas discussões legais, principalmente quando se trata da regularização de imóveis e da consolidação do direito de propriedade. Esse mecanismo, presente no ordenamento jurídico de diversos países, tem o objetivo de conferir estabilidade e segurança jurídica a quem ocupa um imóvel por determinado período, mesmo sem a posse formal.
O Conceito de Usucapião:
A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade e ocorre quando alguém, de forma contínua e incontestada, utiliza um bem por um determinado período. Esse uso prolongado, sem oposição do verdadeiro proprietário, confere ao possuidor o direito de adquirir a propriedade do bem por meio da usucapião.
Requisitos:
Depende da modalidade da Usucapião escolhida, as espécies de usucapião são previstas na Constituição Federal de 1988 nos artigos 183 e 191 e no Código Civil de 2002 nos artigos 1238 a 1244.
Os requisitos formais de todas as espécies de usucapião são a posse com ânimo de dono, de forma mansa e pacífica, contínua e publicamente; e o tempo, que varia de cada espécie.
O artigo 1208 destaca que não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância, no entanto, quando há autorização expressa ou mesmo que verbal, não se configura a posse.
As modalidades de usucapião:
A Usucapião Extraordinária que é prevista no art. 1238 do Código Civil que exige a posse com ânimus domini, prolongada por 15 anos de forma contínua, mansa e pacífica não havendo qualquer exigência de justo título e boa-fé. O prazo reduz-se a 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizando obras ou serviços de caráter produtivo. Nessa espécie não há área estabelecida, podendo ser inferior ao módulo estabelecido por lei municipal, conforme Tema Repetitivo nº 985 do STJ.
Usucapião Ordinária, prevista no artigo 1242 do CC. Estabelece um prazo de 10 anos quando a posse for exercida com ânimus domini, de forma contínua, mansa e pacífica com justo título e boa-fé. Justo título é o título que comprova a aquisição do imóvel. Nessa modalidade, há previsão da redução do prazo para 5 anos, em casos em que o possuidor tenha adquirido o imóvel a título oneroso (Comprou o imóvel), pautado em registro constante no respectivo Registro de Imóveis que por algum vício tenha sido cancelado.
Usucapião Especial Rural, o possuidor não pode ser proprietário de imóvel urbano ou rural e deve possuir como sua, por cinco anos, imóvel rural não superior a 50ha., tornando-o produtivo por seu trabalho e de sua família e tendo nele a sua moradia. Essa modalidade impede que o possuidor some sua posse com a dos seus antecessores, pois tem caráter personalíssimo.
Usucapião Especial Urbana, possuir como sua área urbana de até 250m², por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia e de sua família, não podendo ter outro imóvel urbano ou rural. O herdeiro, nessa modalidade, continua a posse de seu antecessor, desde que resida no imóvel por ocasião de abertura de sua sucessão.
Usucapião Especial Urbana Coletiva, prevista no Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, alterado pelo artigo 10 da Lei 13.465/2017, abrangendo núcleos urbanos informais existentes, sem oposição, há mais de 5 anos, cuja área total dividida pelo npumero de possuidores seja inferior a 250m², desde que esses não sejam proprietários de imóveis urbanos e rurais. Pode-se juntar a posse com a de seu antecessor desde que estas sejam contíguas.
Usucapião Familiar é a usucapião decorrente de abandono de lar, instituída pela lei 12.124/2011, que alterou o art. 1240-A do Código Civil. Aquele que exercer, por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m², cuja propriedade era dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Nesse caso, se o bem era exclusivo do cônjuge ou companheiro que abandonou o lar, não será possível aplicar essa espécie de usucapião, podendo ser aplicada outra modalidade.
Por fim a Usucapião Indígena, art. 33 da Lei 6001/73 que também exige a posse mansa e pacífica, com animus domini e contigua por 10 anos em área rural não superior a 50ha, exercida por índio integrado ou não.
São essas as modalidades e requisitos da usucapião, lembrando que pode ser feita de forma judicial e extrajudicial através do Cartório de Registro de Imóveis, sendo obrigatório a presença e acompanhamento de advogado. Consulte um advogado especialista na área do direito imobiliário.
Registro Cartorário:
Após a aquisição por usucapião, é necessário registrar a propriedade no cartório de registro de imóveis para que a transição seja reconhecida perante terceiros.
Impacto Social e Econômico:
A usucapião desempenha um papel fundamental na regularização fundiária, proporcionando segurança jurídica aos ocupantes de áreas urbanas e rurais. Além disso, ela pode ser vista como um instrumento de justiça social, permitindo que pessoas de baixa renda obtenham o direito à propriedade.