O artigo 1.245 do Código Civil estabelece só se transfere o título de propriedade de imóvel com o registro no Cartório de Registro de Imóveis
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Para registrar é necessário que o imóvel possua matrícula aberta no cartório de registro de imóveis. No entanto, em casos em que o imóvel não tem matrícula, deve-se analisar se pertence a uma matrícula de área maior e se é de particulares para ver se há os requisitos para pedir uma Ação de Usucapião, que é o único instituto capaz de regularizar um imóvel nessa situação.
É importante frisar que nesses casos, o imóvel não pode ser de propriedade da administração pública, pois, em regra, não pode ser usucapido.