No dia 14 de setembro de 2023 foi publicado pelo CNJ o provimento nº 150 que veio alterar o de nº 149 (Código de Normas Nacional) e estabelecer regras para o processo de Adjudicação Compulsória.
A adjudicação Obrigatória é aplicada nos casos em que o vendedor se recusa a cumprir um contrato pactuado e já quitado ou, ao contrário, quando o comprador não regista a escritura, mantendo a propriedade em nome do vendedor ou onerando a dívida tributária; ou quando o vendedor vai a óbito e os herdeiros se recusam a fazer a transmissão ou em casos de declaração de ausência ou destino não conhecido, também em casos de dissolução de Pessoas Jurídicas, como acontece com loteadoras que são extintas ou entram em falência, impossibilitando a lavratura da escritura.
Segunda arte. 440-B do Prov. 150, podem dar fundamento à adjudicação compulsória de quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, cessão ou promessa de cessão, contanto que não haja direito de reclamação exercível.
No entanto, alguns detalhes importantes que devem ser observados, na adjudicação compulsória, é necessário que o imóvel tenha matrícula e que seja respeitado o princípio da continuidade da matrícula, mantendo a ordem da cadeia nominal do imóvel, portanto, não dá para pular a ordem de matrícula transmissão como é feita no processo de Usucapião.
Também deve-se observar que é necessário a comprovação de que ocorreu um inadimplemento em relação à finalização do processo de transmissão do imóvel, que é considerado concluído somente após o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, e que todas as provas de as negociações foram frustradas.
Também deve comprovar que as parcelas relativas ao contrato foram quitadas.
O procedimento de Adjudicação Compulsória Extrajudicial deve ser acompanhado, obrigatoriamente, por advogado que irá analisar os documentos e estudar se há cabimento nos requisitos do procedimento.
Após análise do advogado, deve-se encaminhar a um Tabelionato de Notas da escolha do mesmo que exige obrigações com o processo, primeiro buscando entrar em contato com o necessário para promover uma mediação, a fim de convencer o mesmo a fazer a Escritura Pública. Não tendo sucesso, irei dar início ao procedimento da Ata Notarial.
A Ata Notarial será juntada aos demais documentos que são: requerimento de adjudicação compulsória, pedido de notificação do exigido e pedido de deferimento da adjudicação. Serão todos protocolados no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel e o Oficial irá analisar e dar prosseguimento, suscitar dúvidas ou indeferir o processo.
A adjudicação poderá ser indeferida caso o oficial entenda que não é o caso de aplicação, ou que haja fraude.
Esse é o final de muitas discursões em relação ao procedimento, início de outras, mas o importante é que agora temos regras nacionais, que dão segurança jurídica aos clientes, advogados e aos notários e oficiais também.
Estou à disposição para solucionar dúvidas e auxiliar se for necessário.
Júnia Maria Hemétrio Meira
OAB/MG 220.339